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对汉中鹏基物业管理有限公司利用门禁、限制购买车库 业主车辆进出小区、限制业主购买水等问题的答复
作者:业主委员会    发布于:2019-06-02 12:19:32    文字:【】【】【
摘要:这几天,一直有小区业主在QQ、微信、订阅号留言中询问对物业启用门禁系统限制未交物业费的业主回家的问题,统一答复一下:
对汉中鹏基物业管理有限公司利用门禁、限制购买车库
业主车辆进出小区、限制业主购买水等问题的答复 

       这几天,一直有小区业主在QQ、微信、订阅号留言中询问对物业启用门禁系统限制未交物业费的业主回家的问题,统一答复一下:
一、小区启用门禁系统
1.门禁系统如同地下车库一样,属于小区的完整配套建设,本身理应建设单位负责到底,购房时建设单位有承诺,应该保持完好正常使用。此次所谓升级改造费用理应建设单位支付。理由是本身就没有使用过,质保期也未及时维修投入使用,建设单位——汉中市创业房地产开发有限责任公司理应承担费用。汉中鹏基物业管理有限公司无权限制业主回家的权利,我们相信鹏基物业对物业服务相关法律法规了如指掌。物业仅仅是服务不是管理,依法依规尊重每一位业主的权益。业主才是真正的小区主人,鹏基物业既有管理小区环境的权利,也有提供物业服务的义务。业主不交物业费,跟物业公司属于民事纠纷,物业可去法院起诉, 主张自己的权利。应该为小区所有业主都开通门禁卡,不再采取任何限制措施。限制业主用水用电等违法行为,拒绝业主进小区.
2.小区是业主的,不是开发商和物业公司的自留地。物业没有任何行政执法权利,再说筹备组业主也在节前接到博望社区电话通知,“5.1”节后会就物业公司启用门禁等事情和建设单位、物业公司负责人召开会议协商。筹备组业主也及时反馈了全体业主,在积极的收集意见和建议,准备相关的资料。也希望每个业主到筹备组办公室当面交流,交换意见。
3.对于门禁系统的管理方式,全体业主有权作出决定。如果通过业主大会明确规定门禁系统与物业费进行捆绑,写进了业主公约,物业公司才能对不交物业费业主的门禁卡加以限制,否责不让业主回家就是违法行为,解决办法:业主可试着拨打110报警,最好取得出警证明,同时向各级政府部门投诉、信访,直至法院起诉的权利。,反诉物业公司在物业服务过程中也有违反物业合同的行为。
二、物业公司公布2018年物业收支账目和2019年小区公共设施设备升级计划存在问题
对于鹏基物业管理有限公司在2019年2月公布的2018年物业公司收支账目和2019年对小区相关公共设施设备升级费用计划,筹备组业主先后2次书面资料交物业公司和社区等,至今没有得到物业公司任何形式的具体答复意见。小区的公共收益到哪里去了,需要详细的公布出来,物业为何不解释?物业公司需要就此次所谓的门禁系统升级费用解释清楚。物业公司的账目敢让审计吗?鹏基物业的经营理念和物业服务的含义都没有弄明白,自己本身工作该做的就没有做好,存在诸多的问题。确实是自身暴露出来的问题,自然更需要积极改正。全体业主的的眼睛是雪亮的,出了问题不正面面对解决,以后只会爆发更大的问题。
三、地下车库问题
1.小区地下车库作为配套建设,业主收房时都是一次交付的,这是作为康居家园业主们的基础权利,也是法律赋予业主的基础权利,任何一方都不能私自剥夺任何一个业主的正当权益!业主只不过就事论事。5年多了从未开放过,还存在渗水问题,质保期一直没有得到及时处理,业主多次通过汉中市市长邮箱投诉,得到的答复都是答非所问,避中就轻,最新的答复意见是因为3栋公租房(廉租房)建设费用还在决算中,导致无法明确产权划分和及时开放。试问:是否10年后才完成决算?这样的政府办事效率,可谓在汉中也是奇迹,再次请问相关政府主管部门:康居地下车库如何通过竣工验收,渗水问题何时处理,参建的陕西万泰建设实业有限公司、鹏基物业管理有限公司给业主解释是政府不让开放,这样的解释有些勉强?一直刻意的隐瞒地下车库渗水问题。不知道是何用意?建设单位在房子卖完后就没有任何处置小区任何建筑的权利。其实事实都摆在那里,说破天已经发生的事实都不会变。若你们觉得不够清晰,筹备组业主可以再公布些真凭实据的各项证据材料。
2.建议:地下车库问题,一两个人信访,也许不能引起政府及政府部门的注意,但投诉、信访的人多了,也许可以引起政府的重视,从顶层解决问题!信访需按《信访条例》来!对同一问题信访多了,可能可以产生量变!信访是人民全体业主反映问题提出建议是一种方式!信访和诉讼应该相互运用和补充!对于那些不懂诉讼、又不愿花钱请律师打官司的业主,信访未必不是一个好的选择!该党内投诉控告的投诉控告、该行政复议的复议、该诉讼的诉讼,根据情况而定,但是,党内投诉控告必须先行。
四、专业律师建议
1.物业公司将物业费与门禁卡使用权限捆绑在一起,从法律上来看,此种做法完全没有依据;从物业管理角度看,这种行为更容易引起物业公司和业主之间的矛盾,物业费和门禁卡使用权限是两码事,不能混为一谈。业主没有正当理由,不缴纳物业费是违约行为。物业公司可以在通知后仍拒缴情形下,起诉业主。
2.物业公司擅自利用门禁系统、限制购买车库业主车辆进出小区、限制业主用水用电等行为,是违法行为。根据《物权法》的规定:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;建筑区域内的其它公共场所、公共设施和物业服务用房,属于业主共有。物业公司以刷卡限制居民进入小区为要挟,侵害了业主的权益。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定,物业服务企业无权擅自给小区大门、单元门、电梯等设施设备安装门禁卡、电梯卡,并且与物业费相关联。除非业主同意,否则物业服务企业就得拆除门禁卡,解除与物业费的捆绑。
3.如果未得到业主同意却仍坚持这种方式,管理部门应当责令物业企业限期改正,给予警告,并处5万元以上20万元以下的罚款。
4.物业费是否缴纳应根据业主与物业公司之间的服务协议,即物业公司提供服务,业主缴纳物业费。提供符合协议约定的服务,是物业公司的义务,其服务明显不达标,或者违反了协议的约定,没有尽到应尽的义务,那么作为业主,当然也有权利拒绝履行支付义务,这是合理正当的。
“法律不保护躺在权利上睡觉的人”,对于业主合理的权利,业主理应积极行使。从开发商开始出售房屋开始就意味着开发商原有的产权一点一点地被转移到购房者名下直到全部转移,开发商的产权也全部丧失,其它只要是在小区规划红线内的公用设施,绿地,道路都属于业主集体所有,因为这些面积的建造成本已分摊到卖房的单价中,实属业主买断,由于不可分割性,归业主集体所有,业委会就是这个集体所有权的代表。开发商及其在建设中使用的物业公司,在小区没有任何所有权。
康居家园小区首届业委会筹备组全体业主
2019.5.5
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