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康居家园小区业主大会议事规则
作者:业主委员会    发布于:2018-10-04 11:16:47    文字:【】【】【
康居家园小区业主大会议事规则
依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等法律法规,汉中市康居家园小区全体业主就业主大会的议事方式、表决程序、决议效力,以及业主大会常设机构的组成、授权和任期等,共同作出约定,并制定本规则。 康居家园小区业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成,业主大会及其常设机构代表并维护本小区全体业主在物业管理活动中的合法权益,保障物业的合理、安全使用,维护本小区内的公共秩序,努力创建“环境优美、治理有序、稳定和谐的居住社区”。 本业主大会代表和维护本建筑区划内全体业主在物业管理中的合法权益,依法、依本建筑区划管理规约和本规则约定履行相应的职责。 本规则经业主大会投票通过,对本小区内的全体业主具有约束力。
第一章 业主大会与业主共同决定 第一条 本业主大会名称为康居家园小区业主大会。 第二条 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立业主委员会作为执行机构。 第三条 业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地街道办事处、(乡)镇人民政府、社区居民委员会、房产管理部门和相关行政管理部门的监督和指导,依法履行职责,规范运作。 第四条 业主大会、业主委员会应积极配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护建筑区划内的社会治安等相关工作。
在建筑区划内,业主大会、业主委员会应积极配合物业所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。 业主大会、业主委员会作出的决定,应当主动告知物业所在地社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。 业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾纠纷时,各业主同意提交物业所在地街道办事处、(乡)镇人民政府、社区居民委员会进行协调解决。 第五条【表决事项】业主可以通过共同决定的形式,根据法律法规和本小区管理规约、议事规则对以下事项进行表决: (一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举、更换、罢免业主委员会委员、监事会监事; (三)决议业主委员会、监事会的工作职责和经费; (四)审查业主委员会、监事会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告; (五)决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案; (六)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (七)筹集和使用专项维修资金; (八)决议申请改建、重建建筑物及附属设施; (九)决议申请变动建筑主体和拆改承重结构; (十)决议申请分立或者合并物业管理区域; (十一)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主作出的与业主大会决定相抵触的决议; (十二)制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;
(十三)制定物业合同无法履行等情形的应急预案; (十四)决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案; (十五)决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为,向人民法院提起诉讼的事项; (十六)决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜; (十七)决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(七)项事项,应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(八)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(十)项事项,应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意;法律、法规和规章另有规定的,从其规定。 第六条 业主大会决议采用民主集中制,少数服从多数的原则;业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定,对本建筑区划内的全体业主具有约束力,业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行,不得干扰业主大会的正常工作。 第七条 业主大会应依法履行职责,不得作出违反法律、法规的决定,不得作出与物业管理无关的决定,并不得从事与本建筑区划内物业管理无关的活动。
第八条 业主大会形成的决议、作出的决定违反法律法规的,业主可以向物业所在地区(市)县房产管理部门或街道办事处、乡(镇)人民政府投诉、举报,由受理单位依法处理;业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 第九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会每年召开1次定期会议,召开时间为每年3月份,由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容: (一)上一年度物业管理情况报告; (二)上一年度业主委员会工作情况报告; (三)上一年度小区共有收益收支情况报告; (四)物业管理的其他有关事项。 业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容: (一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划; (二)选举需要补选或者定期轮换的业主委员会委员; (三)决议下一年度物业管理有关事项; (四)决议下一年度业主大会收支预算; (五)决议物业管理其他的有关事项。 第十条 业主委员会在业主大会定期会议召开60日前,应当就有关物业管理工作征询业主意见,并对业主提出的意见、建议等,由业主委员会会议审议,形成议案提交业主大会会议决定。 第十一条 业主委员会应当在会议召开15日前,将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 第十二条 当发生突发事件需要及时处理或占总人数1/5以上业主提议的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十三条 有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议: (一)20%以上业主就物业管理共同事项提议; (二)经业主委员会半数(含)以上委员提议变更业主委员会委员的; (三)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的; (四)业主委员会认为业主小组决定的事项,与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触,提议召开业主大会临时会议的。 (五)如果增设小区业委会监事会,监事会有责任提起建议召开业主大会临时会议,需监事会半数以上的监事通过,并交业主委员会讨论通过后召开业主大会。 第十四条 在换届选举时,需提前组成换届筹备组,换届工作由筹备组主持,新一届业主委员会候选人名单由换届筹备组负责组织产生。根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。 第十五条鉴于本小区的实际情况,各业主同意有下列情形之一的,均为表决票送达:
(一)业主在限定时间内当面领取; (二)业主代表当面送达或投送至业主专有部分内; (三)业主委员会指定专人投送至业主专有部分内; (四)长期空置住宅业主,按其提供的联系地址、通讯方式发送。送达截止日业主尚未收到表决票时,可向业主委员会询查。 第十六条 表决票的收回按以下形式: (一)在业委会办公室或指定位置设置票箱提供业主投票;
(二)业主委员会指定专人上门回收选票; (三)单元(段)业主代表上门回收单元(段)业主选票; (四)通过邮件收回选票。 第十七条 业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为弃权。弃权票按业主大会多数业主投票表决结果计入统计结果。 第十八条 汇总统计表决票,由业主代表组成监票组、唱票组、记票组完成相应工作,每组人数不得少于五人。参与人员应对计票相关情况予以书面签字认可。同时可邀请所在辖区街道办事处和社区居委会成员现场监督。 第十九条 业主委员会应做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布,并由出席会议的业主委员会委员签字盖章后存档。 第二十条 表决结果应在3天内在本小区公布,接受业主查询和监督。 第二十一条 业主委员会对提议业主人数有异议的,应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或向街道办事处申请启动公共决策平台进行核查,并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定,在物业管理区域内显著位置公告。 第二十二条 业主对业主委员会自行核查的结果有异议的,业主可以于自行核查结果公示后5日内向街道办事处申请启动公共决策平台进行核查,并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。 第二十三条 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议,但经公共决策平台核查后业主提议符合第四条规定的情形的,未设立监事会但相关业主提出申请的,物业所在地的街道办事处应当于10日内责令业主委员会履行职责,逾期仍不履行的,街道办事处应当依法指导、协助业主组织召开业主大会临时会议,对相关事宜进行表决,并进行监督。
第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式或采用业主公共决策平台的形式。 采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选3-5名业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加 第二十五条 启动业主大会程序前,可书面通知物业服务企业或其他管理人,要求其在物业服务合同范围内,提供相应支持。 第二十六条 若出现独栋或单元需单独使用专项维修资金,业委会必须在该独栋或单元成立业主小组,讨论决定其专项维修资金的使用。 业主小组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士担任,会议议事程序参照本规则中业主大会会议程序执行。 业主小组作出的决定,应当及时告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项,与业主大会作出的决定有抵触的,业主委员会应当及时告知;业主小组未及时改正的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论,并作出决议。
第二十七条 业主推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表由业主自荐或互荐的方式产生,业主代表不能代替业主本人作出决定。业主代表应当于参加会议3日前,就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见,表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。 第二十八条 业主委员会在物业管理区域内显著位置或业主大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿,并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议,向业主委员会主任报告,由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。 业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求,由业主委员会会议审议后,形成有编号的业主委员会议案,提交业主大会会议决议。 第二十九条 业主大会会议按下列程序召开: (一)会议筹备工作 业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议,经业主委员会会议审议后草拟议案,制定征询意见表或表决票,核实业主情况。 (二)发布公告 业主大会会议召开前7-15日,由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告并告知相关的社区居民委员会。发生重大事故或紧急事件等,需要及时处理的,要及时通知和公告,并同时告知街道办事处、社区居民委员会。 公告包括以下内容: 1.会议形式; 2.会议日期、地点; 3.提交会议审议的事项; 4.会务常设联系人姓名、联系电话;5.其他需公告的事项。 公告期间,业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议,由业主委员会会议审议。 (三)会议召开 业主委员会负责组织召开业主大会会议。 采用书面征求意见形式的,业主委员会应在投票日期3日前发放征询意见表或表决票(选票),也可采用业主公共决策平台的形式,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。 召开业主大会会议时,可以邀请物业所在地街道办事处、社区居民委员会的人员列席。 (四)表决形式 业主大会会议可以现场表决或书面表决,也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的,可以要求查验本人及其获得委托查验授权的业主的表决票原件和业主大会会议记录,但不得查验未取得授权的其他业主的表决票。 (五)公告业主大会会议决议 业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。 业主委员会做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并存档,业主大会已刻制印章的,业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。
第三十条 业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。 业主委托代理人参加业主大会会议,应符合下列约定: (一)业主是自然人的,可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者亲属参加;业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的,由其法定代理人参加业主大会会议,行使投票权; (二)业主为法人的,由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议; (三)业主是其他组织的,由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议。 第三十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。 业主的面积表决权数按照下列方法认定: (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算; (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算,但按照管理规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。 业主的人数表决权数按照下列方法认定: (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,按一人计算; (二)总人数,按照前项的统计总和计算,但按照管理规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。 车库、车位不计算投票权;按照规划建设的人防工程面积也不计算投票权。
第三十二条 在业主大会会议征集的表决意见已经计票统计并公示结束后,投票业主不得再更改本人表决意见。 第三十三条 业主大会会议征集的表决意见包含废票的,去除废票后重新计票。重新计票结果符合法律法规和本小区议事规则规定的做出决定所需票权的,业主大会会议决议依然有效。 第三十四条 对业主大会会议决议的表决过程有异议的业主,应对其认为的业主大会会议程序瑕疵负责举证。对表决结果有异议的,可以要求查验本人及其获得委托查验授权的业主的表决票原件和业主大会会议记录,但不得查验未取得授权的其他业主的表决票。 第三十五条 业主大会形成的决议,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力,业主应共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行,不得干扰业主大会的正常工作。 第三十六条 业主大会形成的决议违反法律法规的,或侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 第三十七条 业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支: (一)电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用; (二)对业委会成员根据实际情况给予适当补助津贴,专职人员工资。 业主大会、业主委员会等开展工作的经费,依据管理规约之规定筹集。资金使用必须经业委会审批;必要时并由专业会计师事务所进行年度审计;经费收支账目于每年在物业管理区域内公布一次,接受业主大会、业主的监督。
第三十八条业主大会常设机构及其成员违反相关法律法规、违反本规约和依本规约制定的其他规章制度以及违反工作程序,以作为或不作为形式危害业主利益的,
业主有权按程序随时行使罢免权,并可追究相关人员的法律责任。 第三十九条 业主行使建议权、选举权、被选举权和知情权、质询权及罢免权时,如遭到业主常设机构或其他单位人员阻止,业主可采用任何不违反法律的手段保护并恢复自己的权利。 第四十条 业主委员会委员和单元代表议事会代表不得以任何方式侵害全体业主利益,不得以减免物业费、停车费或其他任何方式从物业服务企业或其他管理人取得利益。 第四十一条 业主大会常设机构成员和聘用工作人员对因工作而接触到的业主个人信息负有保密义务。 第四十二条 由于特别原因导致业主大会解散,在解散前,业主委员会应在市物业管理行政主管部门、街道办事处指导下,做好业主共有财产清算工作。 业主大会解散前,业主共有财产清算结束30天内,业主委员会应按规定向有关部门办理大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续,并将保管的其他档案移交当地街道办事处。 第二章 业主委员会 第四十三条 业主委员会执行业主大会决定,接受业主的监督,依法履行下列职责: (一)召集业主大会定期会议和临时会议; (二)定期向业主大会报告物业管理情况; (三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同;
(四)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案,提交业主大会会议决定; (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,形成议案提交业主大会会议决定; (六)及时了解业主、物业使用人的对物业服务的意见和建议,监督物业服务; (七)拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案,提交业主大会会议决定; (八)督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用; (九)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管,建立并妥善保管工作档案,为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利; (十)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (十一)根据业主的意见、建议和要求,拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案,提交业主大会会议决定; (十二)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案,提交业主大会会议决定; (十三)拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案,提交业主大会会议决定; (十四)初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划,提交业主大会会议决定; (十五)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同;
(十六)建立业主委员会接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督,并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告; (十七)对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为,可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产; (十八)业主大会赋予的其他职责。 第四十四条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵守管理规约、业主大会议事规则; (三)未被业主大会依约限制行使被选举权; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁; (五)具有一定组织能力; (六)具备必要的工作时间; (七)长年居住在本小区。 除上述条件外,主任委员还应当符合以下条件: (一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础; (二)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策; 业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内,一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的,业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。
第四十五条 业主委员会由9名正式委员及4名候补委员组成。具体组成为:1名主任委员、4名副主任委员(兼任各楼楼长)、4名委员及4名候补委员。任期3—5年,可以连选连任。为保证业主委员会工作的持续性,建议每次换届选举保留半数以上委员连任。 第四十六条 业主委员会主任和副主任在全体委员中推举产生,业主委员会主任或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开会议,重新推举产生业主委员会主任或者副主任。 第四十七条 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务,履行以下职责: (一)负责召集业主委员会会议; (二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案; (三)主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度; (四)代表业主委员会向业主大会汇报工作; (五)组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题; (六)执行业主大会、业主委员会决定; (七)完成业主委员会交办的工作。 第四十八条 业主委员会副主任履行以下职责: (一)协助业主委员会主任工作; (二)根据业主委员会主任的授权,召集业主委员会会议、主持业主委员会工作; (三)业主委员会主任缺席时,代行其职责; (四)执行业主大会、业主委员会决定; (五)完成业主委员会交办的工作。 第四十九条 业主委员会委员依法履行以下职责: (一)参加业主委员会会议等有关活动;
(二)参与制订业主委员会工作计划和实施方案; (三)参与制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度; (四)参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;
(五)密切联系业主、业主代表。
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