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2018年8月24号物价局协调会发言 第三部分
作者:业主委员会    发布于:2018-08-25 11:54:35    文字:【】【】【

2018年8月24号物价局协调会发言 第三部分


一、物业服务的收费标准原则如下:
1、不得违反国家和地方政府的有关规定。
2、与住户的收入水平相适应。要根据住户的收入水平高低来确定,收费标准过高,住户承受不了,也不容易取得住户的支持,反之,收费标准过低,则物业管理公司赔本服务,这又违背市场规则。
3、优质优价,兼顾各方利益。所提供的服务档次越高,则收费标准越高,特约服务一般比公共服务的收费标准要高,对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。
4、微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余,否则服务项目越多,工作量越大,赔本就越多。
5、公平有偿原则。具体体现在“谁使用,谁付费,谁受益,谁付费”。不管使用人的身份是业主还是租户,都应该为其所用的物业支付管理费,使用得越多,付费也就越多。不同使用人分摊管理费是按使用物业的建筑面积大小计收。
二、相关法律规定
1.根据《物业管理条例》第41条的规定:“物业服务收费应当遵循合理 、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定”。
2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干
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问题的解释》第
5条规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。”
2.《价格违法行为行政处罚规定》规定,经营者不执行政府指导价、政府定价,超出政府指导价浮动幅度制定价格的;或高于或者低于政府定价制定价格的;或擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的;或采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的,均属价格违法行为。价格主管部门可责令其改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,处5万元以上50万元以下的罚款,情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿。
三、小区是群众性的自治组织,小区全体业主,业主大会和由其选举产生的业主委员会是小区的管理主体,它有权决定小区内一切重大事项,包括聘用物业管理。小区的物业管理应该是有偿为小区所有业主提供物业管理的服务机构,不是小区的管理机构,它与小区的所有业主是完全按照合约办事的平等主体。
四、目前小区的物业服务机构是由开发商万泰集团聘请的(开发商也是股东)。小区的物业服务机构只是小区交付使用前期的临时性机构,却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力,这就直接导致业主的合法权益无法得到保障,业主与物业管理之间的矛盾激化。”
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五、缺少相互沟通和尊重,没有形成小区协同治理合力,一旦问题发生,容易造成矛盾激化。业主以物业管理存在问题为由拒缴物业费,物业公司以业主拖欠、不交物业费为由,减少物业管理人员,降低服务标准,从而陷入恶性循环;个人利益影响小区整体利益。尤其是物业公司违章搭建、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境等行为,造成了大多数业主不满意,。
六、无论是按照《物权法》还是《物业管理条例》的相关规定,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有,由这些公共部位而产生的收益自然应归全体业主共有。小区公共收益的主要是依由小区路面停车费,小区内动、静态广告费及各种临时设摊费等组成的。具体来看,以下收入都属于公共收益:公共区域的广告收益,例如电梯轿厢广告、户外广告;小区公共区域的停车位收益;小区公共区域内租赁摊位收益;小区公共配套设施,如活动场地、会所、游泳池等的经营收入;部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施产生的赔偿;自制售水机收益;物业管理用房的收益等。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。依据《物权法》规定,小区内公共设施所有权应归业主共有,由此产生的收益权也属于业主,物业公司只是代替管理而已,收入应归全体业主所有。利用物业共有部分产生的经营收益属于全体
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业主所有
,业主委员会获得人数和面积双过半的业主授权后,有权作为原告要求物业服务企业予以返还。如果物业服务企业认为其在经营过程中产生了必要的经营成本,应对经营成本的产生及合理性承担举证责任。
七、此次投诉退费全体业主意见:
1.尊重政府部门处理意见,希望物业公司及时统计核对确认,及时张贴公告告知业主退费,未缴纳业主及时补交。
2.装修押金以及水费清退,在业主实际装修中业主实际有违反装修合同约定事实的,物业公司凭证据(当事业主确认)酌情扣减费用,水费实际消耗数量据实清退多收的水费。
3.2015年收取的各项违规收取费用以及侵占小区公共收益收费的各项费用,任何业主保留投诉以及起诉的各项权利,同时保留起诉相关政府部门的监管责任。
4.业主和物业公司是平等的民事主体,双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务,任何一方违反的,都要承担相应的违约责任。
5.前期物业企业打算自己停止服务,自己退出,应该按照程序和相关的规定走,没有业主赶物业公司,作为物业公司应该懂法、守法、合法经营。如采取任何一种不妥方法,扰乱小区正常的业主生活秩序,一切的不良后果以及责任,全部由物业公司承担。
康居小区首届业委会筹备组
2018.8.24
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