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物业违法,业主找谁申诉?
作者:业主委员会    发布于:2017-03-09 22:19:52    文字:【】【】【

物业违法,业主找谁申诉?

康居家园小区物业服务合同业主公约

物业服务企业服务过程中相关问题探讨:

一、合同。

前期物业服务阶段,业主委员会没有成立前,从法理上只能由建设单位预先选聘服务企业,建设单位在选聘物业服务企业时违反陕西省物业管理条例(2008年修正本)中第四十七条规定(建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用招标的方式选聘具有资质的物业服务企业)。后面的前期物业服务合同在某种程度讲,非合同而为告知书。因为,业主在该前期物业服务合同制定中无谈判协商权利,亦无不签署的权利,该前期物业服务合同实际是商品房买买合同中的附件之一,业主只要购买房屋,他只能接受该不公平不合理管理服务合同,违反了合同法以及民法通则等法律规定。只是一味的加强了了有利于物业服务企业的条款,对物业约束的条款很少。对业主行使正当权利以及违约责任,胡乱定义有放大的地方。《物业服务合同》具体违反了《中华人民共和国合同法》以下规定:

第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第七条 当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

第三十二条  当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

第四十六条 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。附终止期限的合同,自期限届满时失效。

二、合同格式未按照建设部《前期物业服务合同》规范合同建住房[2004]155号文件规定

采用了断章取义,掐头去尾的做法,对应该明确的附件中所有的应该让业主明白的都没有出现,具体有:(1物业构成明细(2)物业共用部位明细(3)物业共用设施设备明细(4)前期物业管理服务质量标准详细材料和考核依据。

三、违反《陕西省住宅物业服务收费管理实施办法》以下条款:

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费及物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务,其收费标准由业主与物业服务企业双方约定。

第十条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。在物业管理区域内的显著位置,公示服务企业名称、服务等级、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准以及收费依据、12358 价格举报电话等内容;遵照明码标价的有关规定,在物业管理区域内显著位置及时公布解答业主或者物业使用人对物业服务收费提出的疑问;按合同约定公示有关收费事项,上述行为严重的违反了《合同法》、《消费者权益保护法》等规定。

四、《物业服务合同》中第四条 物业服务费用中的第六条,物业预收车位使用费,不承担车辆的看管责任。收取的车位使用费用于物业公司管理成本费用和其他费用支出和第九条广告牌设置及权益。对业主构成严重侵权。对业主实际产权人发布广告和设置做了限制,反客为主混淆概念。

违法《物权法》第六章以下条款:

第七十一条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

五、《物业服务合同》中第四条物业服务费公摊水电费和第六条代收代缴收费服务电梯运行费用中:

1未按照《陕西省物业管理条例》第六十五条中物业服务企业应当每月、公布物业管理区域的水、电总用量,业主的水、电总用量,物业服务企业的水、电用量,公摊的水、电用量和费用的计算方式。

电梯年检费及维护费等,

2、依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》的通知陕价服发〔201485号规定,物业服务收费实行包干制的,物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本或物业服务支出构成中的:物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用。不应再向业主分摊电梯年电费及维保费,属于重复收取。应该予以返还业主,其他缴费业主应该可以起诉物企

六、《物业服务合同》、《业主公约》中只约定了物业费按年收费并无具体约定物业公司账目收支明细、核算以及审计公示等条款事宜。

以上行为违法了《中华人民共和国消费者权益保护法》:

第四条 经营者与消费者进行交易,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。

第十六条 经营者向消费者提供商品或者服务,应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的,应当按照约定履行义务,但双方的约定不得违背法律、法规的规定。经营者向消费者提供商品或者服务,应当恪守社会公德,诚信经营,保障消费者的合法权益;不得设定不公平、不合理的交易条件,不得强制交易。

七、《业主公约》第六章物业服务费4中相关费用收取标准,违反《陕西省物业服务收费管理实施办法》陕价服发〔201485号规定:

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费及物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务,其收费标准由业主与物业服务企业双方约定。法律规定,物业费的调整要由全体业主共同决定,要有人数超过一半,面积超过一半的业主同意,物业服务费用才能够变更。第二种,有一些住宅项目其实是执行政府定价或者是政府指导价,比如经济适用房就是政府定价或者是政府指导价进行处理。

第二十一条 公共照明、景观设施等其他共用水、电费用,物业服务企业应单独计量,严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

八、“逾期交纳物业费收取滞纳金”约定,强制约定缺乏依据,应依据物价局审批文件说明是否允许以及和业主具体协商。

九、没有按照合同约定开具发票。《物业合同》第十一条(四)收取物业费需要开具合法票据。业主交纳物业费只开收据拒绝开发票,违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。

十、《业主公约》第七章违约责任第4条,误导随意加重违反物业管理法规和不履行业主应尽义务业主加入业委会资格,该权利属于业主大会享有(如果是酬金制的物业服务收费模式,那么没有缴费的人就是侵害全体业主利益,应当人人唾弃,这种情况下应该也没有人选他了。如果是包干制,那么是否欠费并不影响担任业主代表/业委会委员)。而非行政机关的职权或物业公司,不得据此认定这些人员是否具有业委会委员的候选资格,缺乏法律依据超越职权行为同时也违反《陕西省物业管理条例》第二十五条中未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费。应该先明确合同纠纷原因,区别对待。

十一、服务人员臃肿人浮于事,竟然达到49人。服务态度蛮狠,缺乏专业知识,走马灯似的轮换工作人员,严重影响服务质量。物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。

十二、法律规定,业主肯定有权利参与物业管理,业主享有以下权利:

1.核验权:即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对,或重新检验,如果出现不符,可以根据合同或有关法律主张权利。

2.知情权,即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况,有关基金的使用等)有权的了解、掌握。

3.选择权,即业主有权选择或解聘物业管理公司,并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

4.监督检查权,即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查,提出批评建议。

5.收益权,即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利,只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。

十三、对于业主提出的投诉建议与反映的问题,不及时解决回复,严重违反了合同约定。

十四、物业公司在实际服务过程中,违法依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》的通知陕价服发〔201485号规定

第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

十五、物业公司在实际服务过程中,违法依据《陕西省物业管理条例》规定以下条款:

第七十二条  任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主的同意,在约定期限内恢复原状。

第七十一条  物业使用中不得有下列行为:(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;(六)侵占绿地,毁坏花草树木。

第七十六条  利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的,应当经相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

    第七十七条  建设单位应当按照国务院及其建设行政主管部门规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第七十五条  物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要

    占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

    物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。

    机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。

    物业管理区域内停放机动车辆的,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

十六、物业公司在实际服务过程中,违法依据《陕西省物业管理条例》规定

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

十七、物业费是单独业主与物企间的债权债务关系,与其他邻居没有关系。物企以部分业主拒付物业费而降低服务,是物企侵权行为,并丧失继续追讨权利。

十八、行政规章及部门文件中任何违背法律或无法律依据的规定都是无效的。

 

综上所述:签署的《物业服务合同》 、《业主公约》以及物业服务企业实施服务过程中诸多行为,严重侵害了业主的权利。其根源在于有法不依,霸王条款诸多,缺乏依据,有合同约定的不履行或者减免物业服务企业违法责任,而是强加业主责任。

不规范的《物业服务合同》 、《业主公约》,凌驾于国家法律法规之上,对业主进行强制交易,并从这种强制交易中获取非法利益。




建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知

各省、自治区、直辖市建委(建设厅、市政管委),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局)

为了规范物业管理市场行为,保障前期物业管理活动当事人的合法权益,减少物业管理纠纷,我部制订了《前期物业管理服务协议》(示范文本),现印发给你们。

此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在执行过程中,当事人可根据实际情况,对本文有关条款予以选择、调整。

前期物业管理服务协议(示范文本)

本协议当事人

甲方:————————————————————

乙方:————————————————————

甲方是指:

1、房地产开发单位或其他委托的物业管理企业:

2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。

乙方是指:购房人(业主)

前期物业管理是指:自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称:————————————————————

乙方所购房屋销售(预售)合同编号;————————————————

乙方所购房屋基本情况:

类 型————————————————————————

座落位置—————————————————————————

建筑面积———————————平方米

根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,在乙方签订《房屋买卖(预售)合同》时,甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议;

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;

2、根据有关法规和政策,结合实际情况,制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方;

3、建立健全本物业的物业管理档案资料;

4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为;

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方; .

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用;

7、编制物业管理服务及财务年度计划;

8、每  个月向乙方公布物业管理费用收支帐目:

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方,并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;

12、自本协议终止时起5日内,与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管

理移交手续,物业管理移交手续须经业主委员会确认;

13——————————————————

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会,享有选举权、被选举权和监督权;

2、监督甲方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;

3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》;

4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用;

5、装饰装修房屋时,遵守《房屋装饰装修管理协议》;

6、不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的,应事先通知甲方,并在约定的期限内恢复原状,造成损失的,给予赔偿;

7、转让房屋时,事先通知甲方,告知受让方与甲方签订本协议;

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任;

9、按照安全、公正、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益;

10——————————————————————————

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵,电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、————————————————————————————等。

三、环境卫生

l——————————————

2——————————————

3——————————————

四、保安

1、内容

(1)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;

(2)——————————————

(3)——————————————

2、责任

(1)——————————————

(2)——————————————

(3)——————————————————————

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

(1)——————————————————————

(2)——————————————————————

(3)——————————————————————

2、责任

(1)——————————————————————

(2)——————————————————————

(3)——————————————————————

六、房屋装饰装修管理

见附件;《房屋装饰装修管理协议》。

 第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观:

l——————————————————————

2——————————————————————

二、设备运行:

1——————————————————————

2——————————————————————

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理:

1——————————————————————

2——————————————————————

四、环境卫生:

1——————————————————————

2——————————————————————

五、绿化:

1——————————————————————

2——————————————————————

六、交通秩序与车辆停放;

l——————————————————————

2——————————————————————

七、保 安:

1——————————————————————

2——————————————————————

八、消 防:

l——————————————————————

2——————————————————————

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修:

小 修 1——————————————————————

2——————————————————————

急 修

l——————————————————————

2——————————————————————

十、

第四条 物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、乙方交纳费用时间:————————————————————

二、住宅按建筑面积每月每平方米————————————————元;

三、非住宅按建筑面积每月每平方米————————————————————元;

四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米——————————————元:

五、乙方出租物业的,物业管理服务费用由乙方交纳,

六、乙方转让物业时,须交清转让之前的物业管理服务费用,

七、物业管理服务费用标准按——————————————————————调整;

八、每次交纳费用时间:——————————————————————————

第五条 其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用:

机动车1————————————————————————————

2————————————————————————————

非机动车1——————————————————————————————

2——————————————————————————————

二、有线电视:

1———————————————————————————————

2———————————————————————————————

三、————————————————————————

四、————————————————————————

 第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托,甲方可提供水费、电费、燃()气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用),收费标准执行政府规定。

第七条 维修基金的管理与使用

一、根据——————规定,本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向——交纳维修基金——元。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划,经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时,结余维修基金不予退让,随房屋所有权同时过户。

五、————————————————————————————————

1——————————————————————

2——————————————————————

急 修

l——————————————————————

2——————————————————————

第七条 维修基金的管理与使用

一、根据——————规定,本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中

修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向——交纳维修基金——元。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划,经当地物业管理行政主管部门审核后划

拨。

三、维修基金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,按乙方占有的房屋

建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时,结余维修基金不予退让,随房屋所有权同时过户。

五、————————————————————————————————

甲方代表: 1——————————————————————

2——————————————————————

急 修

l——————————————————————

2——————————————————————

十、

第八条  保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理,保险费用由全体业主按各自

所占有的房屋建筑面积比例分摊。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理;

三、————————————————————

 第九条 广告牌设置及权益

一、————————————————————

二、————————————————————

三、————————————————————

第十条 其它约定事项

一、————————————————————

二、————————————————————

三、————————————————————

第十一条 违约责任

一、甲方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的法律责任:

二、乙方违反协议,使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给方甲造成损失的,乙方承担相应的法律责任,

三、甲方违反协议,擅自提高收费标准或乱收费的,乙方有权要求甲方清退所收费用,退还利息并支付违约金,

四、乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天——————交纳违约金,或——————

五、 ———————————————————————————————————

 第十二条

为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电,火灾、水管破裂,救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的,双方按有关法律规定处理。

第十三条 在本协议执行期间,如遇不可抗力,致使协议无法履行,双方按有关法律规定处理。

第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条 本协议在履行中如发生争议,双方协商解决或向.物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的,可向 ————仲裁委员会申请仲裁,或向人民法院起诉。

第十六条 本协议正本连同附件共————页,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。

第十七条 在签订本协议前,甲方已将协议样本送——————(物业管理行政主管部门)备案。

第十八条 本协议自签字之日起生效。

甲方签章:—————— 乙方签章:——————

代表人:—————— 代表人:——————

年    月    日

 





陕西省住房和城乡建设厅关于印发《业主管理规约(示范文本)》的通知

陕西省住房和城乡建设厅文件
陕建发[2009]81

各设区市房管局(建设局),杨凌示范区规划建设局:
       
为了贯彻《陕西省物业管理条例》,推动建立业主自我管理和自我约束的机制,维护全体业主的共同利益,我厅根据《陕西省物业管理条例》的要求,制定了《业主管理规约(示范文本)》,现印发你们,供业主制定《业主管理规约》参考使用。

                                                                                                                     二〇〇九年五月二十一日

业主管理规约(示范文本)

第一章    总则

        第一条  为维护______________本物业区域内全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共安全、公共环境和公共秩序,保障物业的安全与合理使用,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境,根据《陕西省物业管理条例》及其他法律法规之规定,结合本物业实际,制定业主管理规约(以下简称本规约)。对业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

        第二条  本规约对业主和物业使用人均有约束力。
业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。

        第三条  本规约由业主大会筹备组拟定;在首次业主大会会议上经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,并自通过之日起十五日内,由业主委员会报物业所在地的县(市,区)物业管理行政主管部门备案。

        第四条  业主委员会作为业主大会的执行机构,负责监督业主对本规约的遵守。业主委员会代表业主大会与物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定,应与本管理规约一致。

第二章    物业基本情况

        第五条  本物业管理区域内物业的基本情况
       
物业名称:------------------
       
坐落位置:陕西省---------(市、县)------------------路(巷)
                            ---------
号;
       
物业类型:------------------
       
建筑面积:------------------
       
总 户 数:__________
       
土地宗地号:__________            
       
物业及配套设施的产权清单: (见附件一)
       
物业管理区域四至:
       
东至------------------
       
南至------------------
       
西至------------------
       
北至------------------

        第六条  根据《陕西省物业管理条例》及其他法律法规之规定和物业权属登记(或物业买卖合同)证明,业主对本物业管理区域内以下物业共用部位、共用设施设备享有共有和共同管理的权利:
       
(一)由单幢建筑物的相关业主或全体业主共用的部分(位),包括该幢建筑物的房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、公共门厅、公共走廊通道、公共楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、---------------------------等;
       
(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、排污泵、电梯、天线、冷暖设施、供电线路、照明设施、消防设施、避雷设施、燃气管道、邮政信箱、通讯设施、有线电视线路、对讲系统、---------------------------等;
       
(三)由本物业管理区域内全体业主共有的共用部位,包括共有道路、围墙、池井、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、绿地、---------------------------等;
       
(四)由本物业管理区域内全体业主共有的共用设施设备,包括照明设施、垃圾箱(房)、消安防监控系统、配电系统、锅炉、化粪池、供水系统、公益性文体设施、---------------------------等。
(五)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

        第七条  在本物业管理区域内,物业权属登记证明,以下部位和设施设备为建设单位所有:________________________________________________________________________________________ 
       
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权,不得影响业主正常使用物业。

        第八条  根据有关法律法规和物业权属登记(或物业买卖合同)证明,业主对本建筑物内的住宅、经营性用房等以下专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利:
       
(一)自用部位,是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;
       
(二)自用设施设备,是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道,电线以及水、电、气户表等设备。

第三章    业主应履行的义务

        第九条  业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:
       
(一)业主应参加业主大会,协助业主大会、业主委员会、物业服务企业或其他管理人以及相关单位在物业管理方面的工作。
       
(二)遵守本规约的各项管理规定和业主大会议事规则,维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;
       
(三)配合物业服务企业或其他管理人按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理服务活动;
       
遵守物业服务企业或其他管理人依有关规定和规约订立的本物业管理区域内的规章制度;
       
(四)执行业主大会决定及业主大会授权业主委员会做出的决定;
       
(五)按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业管理服务相关费用;
       
(六)承担共用部位、共用设施设备大中修及更新改造责任;执行业主大会制定的专项维修资金续筹方案;按照规定交存或者续交专项维修资金;
       
(七)承担自用部位、自用设施设备的维修养护责任;
       
(八)如果业主所有的房屋长期无人居住或使用,业主应在物业服务企业或其他管理人登记,说明服务费等费用的支付方式;留下有效通讯地址,以便物业服务企业或其他管理人送达有关通知、函件等;同时应关好门、窗、水、电、燃气总阀门等,以确保安全;
       
(九)业主应约定与使用人之间的权利义务关系、要求使用人遵守本规约的约定,并对其违约行为承担连带责任;
       
(十)业主转让或出租所拥有的独立房屋时,应提前30日书面通知物业服务企业或其他管理人和业主委员会;
       
(十一)法律、法规规定的其它义务。
          
第十条  业主对专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

        第十一条  业主应当向物业服务企业或其他管理人以及业主委员会提供详细有效的联系地址、通讯方式;在联系地址、通讯方式发生变更时,应及时通知物业服务企业或其他管理人和业主委员会;若因业主原因导致的联系中断,由此造成的损失由业主承担。
       
业主委员会及成员不得泄漏业主和物业使用人的住址、通讯等个人信息;同时业主委员会应与物业服务企业或其他管理人在物业服务合同中就本款进行约定。

第四章    物业的使用

        第十二条  业主使用物业不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,不得妨碍其他业主正常使用物业。

        第十三条  业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

        第十四条  业主和物业使用人应按设计用途使用物业,不得违反法律、法规以及本管理规约的规定改变房屋使用用途,不得将住宅改变为经营性用房,不得将没有防水的房间改为卫生间或厨房。因特殊情况需要改变物业设计用途的,除遵守法律、法规外,业主应在征得有利害关系的相邻业主及业主大会授权的业主委员会书面同意后,报有关行政主管部门批准,并将有关部门审批的资料送物业服务企业或其他管理人后方可施工或投入使用。

        第十五条  业主进行室内装饰装修房屋时,应当遵守下列规则:
       
(一)物业使用人或装饰装修企业对业主专有部分进行装饰装修,必须受业主书面同意或委托,由业主作为装饰装修最终责任人承担相应的责任。
       
(二)装饰装修工程开工前,业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业或其他管理人签订装饰装修管理服务协议,并按照物业服务企业或其他管理人的管理协议办理相关手续,交纳装饰装修保证金,装修完毕,按照装饰装修协议的约定退还装修保证金。
       
(三)业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为,不得影响毗邻房屋的使用安全和相邻业主的正常工作和生活;主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。
        
(四)按规定时间清运装修垃圾和搬运装饰装修材料,并在指定地点放置,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
        
(五)施工时遵守物业服务企业或其他管理人对施工人员、施工时间和装修设备使用等方面的要求。施工人员应按规定办理临时出入证,规定装饰装修施工时间为________________,施工期间应采取有效措施,减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活或工作造成的影响,在________________________________时间段,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
       
(六)因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应立即停止侵害,及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
        
(七)安装空调,应当按照房屋设计预留的位置安装,未预留设计位置的,应按有关规定或物业服务企业或其他管理人指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
        
(八)应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备,不得擅自拆改相关管线、设备。

        第十六条  业主及物业使用人使用电梯,应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

        第十七条  在本物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域物业服务企业或其他管理人制定的车辆行驶和停车规则。车辆停放服务费标准按照物业服务合同的约定,属于全体业主共有的停车场地占用费标准由业主大会制定。

        第十八条  业主转让或者出租物业专有部分时,须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。并遵守以下规定:
       
(一)业主将房屋出租时,应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本管理规约。业主转让物业时,本管理规约对物业继受人具有同等约束力。
        
(二)业主出租或者转让物业后,当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起3 0日内,将物业出租或者转让情况和物业使用人或者继受人的通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业或其他管理人。
       
(三)业主转让物业专有部分,应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务等相关费用,代收代缴的水、电、暖等费用,专项维修资金等。
       
(四)房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定,尊重社会公德,不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的,业主均应承担相应的责任。
       
(五)房屋出租必须符合本市政府有关房屋出租的相关规定。
       
(六)对违反本规约出租或转租的,业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。
       
(七)业主与承租方签订租赁合同时,应就物业管理服务相关费用的缴纳义务进行书面约定,约定由承租人交纳物业服务相关费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

        第十九条  业主、物业使用人在使用物业中,除应遵守法律、法规政策的规定外,本物业管理区域内禁止下列行为:
       
(一)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的设施的颜色、形状和规格),设计用途、功能和布局等。
       
(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建; 
       
(三)占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房()以及属于业主共有的停车场()等共有部分。
       
(四)损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备;
       
(五)违法搭建建筑物、构筑物;
       
(六)不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;
       
(七)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物,影响公共环境、破坏绿地等;
       
(八)践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品;
       
(九)影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等;
       
(十)随意停放车辆,鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音;
       
(十一)擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构,不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理;阳台外和窗外吊挂和晾晒物品,擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
       
(十二)使用电梯时超载、运载粗重物品,在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁;
       
(十三)危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为;
        
(十四) -------------------------------------
        
(十五) -------------------------------------
       
(十六)法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

        第二十条  业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
        1
---------------------
        2
---------------------

        第二十一条  业主、物业使用人应当自觉维护物业的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好。

        第二十二条  当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时,业主、物业使用人应当及时维修,消除隐患。

        第二十三条  业主和物业使用人应当增强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,配合物业服务企业或其他管理人做好防火防盗工作,维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

        第五章    物业的维修养护

        第二十四条  物业服务企业或其他管理人对物业共用部位、共用设施设备进行维修和养护时,相关业主和使用人必须给予配合。

        第二十五条  业主、物业使用人对专有部分的维修养护,不得侵害其他业主的合法权益或损害公共利益。

        第二十六条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主,相关业主应给予必要配合;相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的,应负责维修并承担赔偿责任。

        第二十七条  因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,须向物业服务企业或其他管理人和业主委员会提出申请,经书面同意后方可实施,并在约定期限内恢复原状;造成损失的,应当赔偿。

        第二十八条  当物业出现危及安全、影响观瞻时,业主、物业使用人或者物业服务企业或其他管理人应当及时维修,所需费用由相关责任人承担。

        第二十九条  物业在使用过程中存在安全隐患,已经或即将危及公共利益及他人利益时,责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务的,且需进入物业专有部位应急维修的,物业服务企业或其他管理人可在公安机关、社区居民委员会、业主委员会等三方中的两方以上人员到达现场见证下进入物业内部实施应急维修,维修所发生的费用由责任人承担。
       
为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理,业主、物业使用人应主动向物业服务企业或其他管理人预留家庭主要成员的紧急联系电话。
       
在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件,业主、物业使用人应积极配合物业服务企业或其他管理人对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

        第三十条  物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的,经业主委员会同意由物业服务企业或其他管理人直接组织实施,费用按规定列支。  
       
(一)属规定的急修项目;
       
(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;
       
(三)经安全鉴定机构鉴定的危险房屋;
       
(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形;
       
(五)物业维修、更新、改造费用在---------元以下;
        
(六) --------------------------------------
       
物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的,经业主大会同意或相关业主共同同意后,由物业服务企业或其他管理人组织实施,费用按规定列支。
       
(一)物业维修、更新、改造费用在---------元以上;
        
(二) --------------------------------------
        
(三) --------------------------------------

第六章    专项维修资金的使用、管理和续筹

        第三十一条  业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。

        第三十二条需要使用专项维修资金的,物业服务企业或其他管理人应当按有关规定向业主大会授权的业主委员会提出维修计划和维修资金使用方案,经业主大会表决通过后,由业主委员会按照相关程序申请资金并监督物业服务企业或其他管理人实施。

        第三十三条  业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布;并每---------个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

        第三十四条  当本物业管理区域内或某幢、某单元的专项维修资金帐户余额不足首次缴存的______时,由业主大会授权的业主委员会按下列第---------项方式,向全体业主或该幢、该单元业主续筹维修资金:
       
(一)一次性缴存;
       
(二)按---------/平方米逐月缴存;
        
(三) ---------------------------

第七章    共有部位的经营管理和共同收益的管理分配

        第三十五条  为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业或其他管理人以下权利:
       
(一)根据有关法律法规、本规约和物业服务合同,制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度,并督促业主和物业使用人遵守、执行;
       
(二)以劝导、__________________等方式必要措施制止业主、物业使用人违反本规约、物业服务合同和管理规定的行为:
       
(三)在物业区域内公布不遵守本规约及相关法律法规的业主、物业使用人的姓名及违约事实。
       
(四)对拒不履行缴费义务的业主和物业使用人,授权物业服务企业或其他管理人采取以下措施:
        1
______________________
        2
______________________
        3
______________________
      
(五)________________________________________

        第三十六条  本物业管理区域内,物业服务收费采取包干制(或酬金制)方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。
       
物业服务相关费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,任何业主不得拖欠、延期交纳物业管理服务费。业主委员会应依法催促欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

        第三十七条  业主委员会负责监督本管理规约的实施。
       
业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规及本规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法各人民法院提起诉讼。
       
业主逾期不交纳物业管理服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳。

        第三十八条  属于全体业主或相关业主的共有部分,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

        第三十九条  利用物业共有部分经营的,应当符合法律、法规和本规约的规定,并经业主大会或者相关业主共同决定后,按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。

        第四十条  利用物业共有部分经营所得收益,属于全体业主共有部分,按下列第-------种方式分配:
        1
、用于补充专项维修资金,统一归集到市维修资金监管专户;
        2
、用于业主大会会议召开;
        3
、用于业主委员会依法开展工作;
        4
、用于弥补本物业管理区域内物业服务费用的不足;
        5
---------------
       
属于相关业主共有部分,按下列第------种方式分配:
        1
、用于补充专项维修资金,统一归集到市维修资金监管专户;
        2
、用于业主小组会议召开;
        3
、用于弥补相关区域的物业服务费用不足;
        4
------------------------

        第四十一条  业主委员会、业主小组应当至少每半年在本物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况,接受业主大会、业主的监督。

        第四十二条  业主拒付物业服务相关费用、不缴存专项维修资金的,不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配。

        第四十三条  业主转让建筑物内的专有部分,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

        第四十四条  本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险,由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务,并由业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续;并在物业服务合同中约定。
       
业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

        第四十五条  本物业管理区域内发生的需要全体业主分担的费用按下列第--------种方式分担:
       
(一)按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定;
       
(二)业主大会决定;
        
(三)__________________________________

        第四十六条  关于停车场的约定:
       
(一)本物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,由物业服务企业或其他管理人提供管理服务:
       
业主交纳的车辆停放服务费,归物业服务企业或其他管理人所有。
场地占用费,归全体业主所有,其使用由业主大会决定。
       
(二)本物业管理区域内规划用于停放汽车的车位,属于建设单位所有的,可通过出售、附赠或者出租等方式约定,物业服务企业或其他管理人收取车辆停放服务费。

第八章    物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘

        第四十七条  经全体业主同意,物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取______________的方式,并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。业主大会决定与前期物业服务企业或其他管理人续签合同的,经业主大会决定,可以不履行招投标程序。

        第四十八条  业主大会选聘、解聘物业服务企业或其他管理人,应当按照本物业管理区域内业主大会议事规则的约定召开业主大会会议,对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。

        第四十九条  业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人,须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

        第五十条  业主大会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同,应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

        第五十一条  因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因,业主大会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的,在另聘新物业服务企业或其他管理人之前,业主大会可以请求物业所在地街道办事处、()镇人民政府或者区()县房产管理部门指定物业服务企业或其他管理人临时代管;临时代管期间的物业服务费用,按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行,并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。

第九章    违约责任

        第五十二条  业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主、物业服务企业或其他管理人可依据本规约向人民法院提起诉讼。

        第五十三条  业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主、和物业服务企业或其他管理人可依据本理规约向人民法院提起诉讼。

        第五十四条  业主违反本规约关于以上两条之情形,造成其他业主或业主利益受到损害的,业主大会、业主委员会可依法要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

        第五十五条  物业使用人违反本规约的,相关业主承担连带责任。

第十章    附则


       
第五十六条  本规约业主大会(业主委员会)、物业服务企业或其他管理人和每位业主各执一份。

        第五十七条  本规约自在首次业主大会上表决通过之日起生效。

        第五十八条  本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的管理规约,经业主大会会议表决通过之日起生效。
        
第五十九条  本管理规约未尽事项由业主大会会议补充。

        第六十条  制定和修改的管理规约,按规定报房地产主管部门备案。

管理规约使用说明

        1、本规约适用于本省行政区域内各类物业管理活动。当事人应当仔细阅读本规约的内容,对规约条款及专业用词理解不一致的,可向当地房产管理部门咨询。
        2
、本规约中相关条款后都有空白行,供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
        3
、本规约条款由____________负责解释。

 






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  • 游客 发表于: 2017-03-13
    找小区业主委员会,我相信业主委员会会处理好事情的,若物业对违法的事拒不整改,业主委员会有权召开小区业主大会解聘其物业离开该小区。 ...
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