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《康居家园小区物业服务合同》及《业主公约》 物业服务企业服务过程中相关问题探讨:
作者:业主委员会    发布于:2017-03-09 22:17:42    文字:【】【】【

康居家园小区物业服务合同业主公约

物业服务企业服务过程中相关问题探讨:

一、合同。

前期物业服务阶段,业主委员会没有成立前,从法理上只能由建设单位预先选聘服务企业,建设单位在选聘物业服务企业时违反陕西省物业管理条例(2008年修正本)中第四十七条规定(建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用招标的方式选聘具有资质的物业服务企业)。后面的前期物业服务合同在某种程度讲,非合同而为告知书。因为,业主在该前期物业服务合同制定中无谈判协商权利,亦无不签署的权利,该前期物业服务合同实际是商品房买买合同中的附件之一,业主只要购买房屋,他只能接受该不公平不合理管理服务合同,违反了合同法以及民法通则等法律规定。只是一味的加强了了有利于物业服务企业的条款,对物业约束的条款很少。对业主行使正当权利以及违约责任,胡乱定义有放大的地方。《物业服务合同》具体违反了《中华人民共和国合同法》以下规定:

第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第七条 当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

第三十二条  当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

第四十六条 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。附终止期限的合同,自期限届满时失效。

二、合同格式未按照建设部《前期物业服务合同》规范合同建住房[2004]155号文件规定

采用了断章取义,掐头去尾的做法,对应该明确的附件中所有的应该让业主明白的都没有出现,具体有:(1物业构成明细(2)物业共用部位明细(3)物业共用设施设备明细(4)前期物业管理服务质量标准详细材料和考核依据。

三、违反《陕西省住宅物业服务收费管理实施办法》以下条款:

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费及物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务,其收费标准由业主与物业服务企业双方约定。

第十条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价。在物业管理区域内的显著位置,公示服务企业名称、服务等级、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准以及收费依据、12358 价格举报电话等内容;遵照明码标价的有关规定,在物业管理区域内显著位置及时公布解答业主或者物业使用人对物业服务收费提出的疑问;按合同约定公示有关收费事项,上述行为严重的违反了《合同法》、《消费者权益保护法》等规定。

四、《物业服务合同》中第四条 物业服务费用中的第六条,物业预收车位使用费,不承担车辆的看管责任。收取的车位使用费用于物业公司管理成本费用和其他费用支出和第九条广告牌设置及权益。对业主构成严重侵权。对业主实际产权人发布广告和设置做了限制,反客为主混淆概念。

违法《物权法》第六章以下条款:

第七十一条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

五、《物业服务合同》中第四条物业服务费公摊水电费和第六条代收代缴收费服务电梯运行费用中:

1未按照《陕西省物业管理条例》第六十五条中物业服务企业应当每月、公布物业管理区域的水、电总用量,业主的水、电总用量,物业服务企业的水、电用量,公摊的水、电用量和费用的计算方式。

电梯年检费及维护费等,

2、依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》的通知陕价服发〔201485号规定,物业服务收费实行包干制的,物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本或物业服务支出构成中的:物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用。不应再向业主分摊电梯年电费及维保费,属于重复收取。应该予以返还业主,其他缴费业主应该可以起诉物企

六、《物业服务合同》、《业主公约》中只约定了物业费按年收费并无具体约定物业公司账目收支明细、核算以及审计公示等条款事宜。

以上行为违法了《中华人民共和国消费者权益保护法》:

第四条 经营者与消费者进行交易,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。

第十六条 经营者向消费者提供商品或者服务,应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的,应当按照约定履行义务,但双方的约定不得违背法律、法规的规定。经营者向消费者提供商品或者服务,应当恪守社会公德,诚信经营,保障消费者的合法权益;不得设定不公平、不合理的交易条件,不得强制交易。

七、《业主公约》第六章物业服务费4中相关费用收取标准,违反《陕西省物业服务收费管理实施办法》陕价服发〔201485号规定:

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费及物业服务企业根据业主的委托提供《物业服务合同》约定以外的服务,其收费标准由业主与物业服务企业双方约定。法律规定,物业费的调整要由全体业主共同决定,要有人数超过一半,面积超过一半的业主同意,物业服务费用才能够变更。第二种,有一些住宅项目其实是执行政府定价或者是政府指导价,比如经济适用房就是政府定价或者是政府指导价进行处理。

第二十一条 公共照明、景观设施等其他共用水、电费用,物业服务企业应单独计量,严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。

八、“逾期交纳物业费收取滞纳金”约定,强制约定缺乏依据,应依据物价局审批文件说明是否允许以及和业主具体协商。

九、没有按照合同约定开具发票。《物业合同》第十一条(四)收取物业费需要开具合法票据。业主交纳物业费只开收据拒绝开发票,违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。

十、《业主公约》第七章违约责任第4条,误导随意加重违反物业管理法规和不履行业主应尽义务业主加入业委会资格,该权利属于业主大会享有(如果是酬金制的物业服务收费模式,那么没有缴费的人就是侵害全体业主利益,应当人人唾弃,这种情况下应该也没有人选他了。如果是包干制,那么是否欠费并不影响担任业主代表/业委会委员)。而非行政机关的职权或物业公司,不得据此认定这些人员是否具有业委会委员的候选资格,缺乏法律依据超越职权行为同时也违反《陕西省物业管理条例》第二十五条中未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费。应该先明确合同纠纷原因,区别对待。

十一、服务人员臃肿人浮于事,竟然达到49人。服务态度蛮狠,缺乏专业知识,走马灯似的轮换工作人员,严重影响服务质量。物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。

十二、法律规定,业主肯定有权利参与物业管理,业主享有以下权利:

1.核验权:即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对,或重新检验,如果出现不符,可以根据合同或有关法律主张权利。

2.知情权,即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况,有关基金的使用等)有权的了解、掌握。

3.选择权,即业主有权选择或解聘物业管理公司,并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

4.监督检查权,即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查,提出批评建议。

5.收益权,即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利,只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。

十三、对于业主提出的投诉建议与反映的问题,不及时解决回复,严重违反了合同约定。

十四、物业公司在实际服务过程中,违法依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》的通知陕价服发〔201485号规定

第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

十五、物业公司在实际服务过程中,违法依据《陕西省物业管理条例》规定以下条款:

第七十二条  任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因物业维修或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主的同意,在约定期限内恢复原状。

第七十一条  物业使用中不得有下列行为:(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;(六)侵占绿地,毁坏花草树木。

第七十六条  利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的,应当经相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

    第七十七条  建设单位应当按照国务院及其建设行政主管部门规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第七十五条  物业管理区域内,规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要

    占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

    物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。

    机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。

    物业管理区域内停放机动车辆的,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

十六、物业公司在实际服务过程中,违法依据《陕西省物业管理条例》规定

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

十七、物业费是单独业主与物企间的债权债务关系,与其他邻居没有关系。物企以部分业主拒付物业费而降低服务,是物企侵权行为,并丧失继续追讨权利。

十八、行政规章及部门文件中任何违背法律或无法律依据的规定都是无效的。

 

 

综上所述:签署的《物业服务合同》 、《业主公约》以及物业服务企业实施服务过程中诸多行为,严重侵害了业主的权利。其根源在于有法不依,霸王条款诸多,缺乏依据,有合同约定的不履行或者减免物业服务企业违法责任,而是强加业主责任。

不规范的《物业服务合同》 、《业主公约》,凌驾于国家法律法规之上,对业主进行强制交易,并从这种强制交易中获取非法利益。

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