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告康居家园小区全体业主书
作者:业主委员会    发布于:2017-02-20 13:39:46    文字:【】【】【

《告康居家园小区全体业主书》

亲爱的各位业主邻居们:

今天,我代表康居家园小区部分热心小区建设的业主,在这里向各位业主们公开发出我们的共同呼吁。

我们住到康居家园小区已经有好几个年头了,近期以来,经常听到有业主抱怨,谁谁家屋顶漏水了,谁谁家厨房有很大异味,谁谁困在电梯了······诸如此类的问题屡见不鲜。我们每天就是在微信群里发发牢骚,我们是否想过我们应该怎么去维护咱们的应有权利呢?要不要成立维护咱们大家的业主委员会呢?

成立业主委员会对于咱们业主来说,除了能够在维权的过程中,整合个人力量为集体力量外,更大的好处在于小区的一切事务广大业主说了算!作为业主委员会,在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面:

一、我们的家园由我们大家共同说了算

在没有成立业主委员会的情况下,当业主与物业管理公司发生纠纷时(例如:物业公司对小区的安全不负责任、门卫形同虚设、无权决定收费标准、无法抗拒违规乱收费、无法收回属于广大业主的公共收益、无法监管服务质量),面对这些困惑,业主往往采取拒绝交纳物业费抗争。而物业公司在业主不交纳物业费的情况下,无心服务,服务质量每况愈下,形成恶性循环。最终损害的还是咱们自己。

成立业主委员会后,业主委员会可以在广大业主授权下(业主大会大家投票决定)1、对物业公司的服务标准进行制定;2、物业费的价格由业主共同投票决定;3、属于咱们业主的公共收益(小区的广告收入、停车费收入、公共产权收入等)可以提成用于小区公司设施的更换与维修,也可以用于降低物业费;可以续聘、解聘、选聘物业公司等。

二、监督、审核各项经费的支出

咱们对物业公司收取的费用如何使用往往不得而知,特别是专项维修基金的使用。专项维修基金用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但是,咱们大家都不知道该基金用于何处,用去了多少,完全被蒙在鼔里。而业主委员会可以决定监督使用专项维修资。维修基金在没有监督的情况下,流失是不可避免的,一但用完,根据政府文件规定,每一户业主就得根据您的拥有住房面积来重新补缴。

三、监督和协助物业公司履行物业服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利,一种是专有权,指的是自己所购房屋的权利;另一种是共有权(您购房时的房价绝大部分摊在共有权里),指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业公司履行物业服务合同;同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利,比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;可以要求物业整改并完善小区配套设施;收回物业公司利用公共部位出租、经营获得的利润,用于充实维修基金或者减免物业费。

四、沟通的桥梁

除此之外,在生活当中,业主与业主之间,业主与物业公司、开发商之间都有可能发生这样那样的纠纷,当纠纷出现时,业主可以找业主委员会帮助沟通作协调化解矛盾。业主委员会跟开发商、物业公司不是对立的,是依法、依规维护广大业主的合法权益。因此,业主委员会可以解决不少问题。业主委员可以对物业管理提出意见,使物业进行相应的完善,这样整个物业管理水平也随之提高。

业主委员会本身就肩负伟大使命,表现在

一、业主委员会是广大业主权利实现的载体

业主依据购房合同取得相应物业的所有权后,同时也就享有了与该所有权相连的下列基本权利:

1.核验权:即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对,或重新检验,如果出现不符,可以根据合同或有关法律主张权利。

2.知情权,即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况,有关基金的使用等)有权的了解、掌握。

3.选择权,即业主有权选择或解聘物业管理公司,并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

4.监督检查权,即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查,提出批评建议。

5.收益权,即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利,只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。

6.要求组建业主委员会,指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。

上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的,所以,业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利,而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。

需要说明的是,业主委员会是广大业主权利实现的载体,她不是个别人进行商业性交易的媒介,她是广大业主集体授权的自治组织,是公平、公开、公正维护业主共同利益的组织,是一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成个人目的实现的媒介,那么就错了,如果业主委员会中这样的人多了,业主委员会也就没有资格作业主的代表了。所以,成立业主委员会,必须是由出于公心,热心小区事务的业主组成,绝不能被利益集团包办代替咱们。

二、业主委员会是协调业主与开发商、物业公司之间关系的载体

业主、开发商、物业公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益,相互配合,相互制约共同发展的关系。

对于业主,从居住的角度说,希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境,从置业的角度说,希望物业能保值、升值;对于开发商来说,也希望所投资的项目能够成为同业中的精品,并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例;对于物业公司来说,通过提供高水准的服务而获得社会的认可,进而赢得发展空间。

综上,从根本上讲,业主、开发商、物业公司三者的利益是共同的,绝不允许任何一方利益侵占,只有三方各自的优势有机地结合在一起、共同的利益才能实现,反之,则可能是三败俱伤。而要做到有机的结合,就必须符合下列三个条件:

1.尊重各自的合法权益。

业主、发展商与物业公司作为市场经济中独立的民事主体,各自拥有各自不同的利益,各利益之间同时存在着对立与统一。我们所处在一个有秩序的法制化市场经济,因此,在这样的环境下,各方的利益应当是指其合法利益,而那些没有根据的甚至是靠侵占别人的合法权益得来的所谓利益是不被法律认可的,应当被权利人收回的。具体讲,业主(购房者)、开发商(售房者)和物业公司提供服务所得之间的利益,是通过合同的方式联结在一起的,那么,各方利益得到体现和保障的依据就是合同的测验与合同中所涉及内容有关的相应政策、法规。只有尊重彼此法定和合同约定,履行相应的约定义务,三者的利益才能得到维护,才能正常实现。因为,合法权益就充分达到了对立统一。

2.相互配合

一个物业价值的成功实现,业主、开发商与物业公司的互相配合是必不可少的条件,从接触的实例看,形成这种局面有物业公司的原因,有开发商的原因,当然也有业主的原因。首先,有的开发商没有严格兑现向业主的承诺,在交付房屋时问题很多(房屋质量、面积、产权证、配套设施等),在业主的要求下不积极解决,导致问题淤积,最终激化;其次,是物业公司在服务过程中没有搞清楚自己的身份是服务,服务质量不到位,财务收支无透明度,收费不合理等,从而形成纠纷,而业主往往首选拒付物业费来维护自己的权益。因为只有开发商和物业公司二方的存在,而广大业主没有自己的组织,单靠业主个体维护自身的合法权益,显然非常弱势,因此,吃亏的是咱们广大业主。如果咱们有了自己的业主委员会,就能依靠自己的娘家来处理协调,从而解决问题化解矛盾。

3.相互制约

没有制约的环境肯定是混乱的。业主、发展商与物业公司三者之间如果没有一个合理的制约机制,各自的利益就会没有限制,冲突也就在所难免。建立一个对三方都有效的制约机制,这一点是我们大家的共识。在实际操作中,这种制约体现在两个方面,一方面业主有自己共同决定的《业主大会、业主委员会议事规则》和《业主规约》,与物业公司重新签订合理合法的《物业服务合同》。另一方面,业主委员会的组建和运作。当然,还有相应的法律、法规、政策和道德规范,所有这些,为三方相互制约提供了保障。

趋于完善的机制,业主委员会在开会时允许业主旁听,会后还可以提出建议或质询与监督。这种形式将业主委员会的活动阳光之下,确保业主委员会公平、公开、公正为广大业主服务。

三、业主委员会是使小区物业保值、升值目标实现的重要保证

每一位业主都希望自己的物业能够保值、升值。那么,这个目标靠什么来实现呢?靠发展商的承诺兑现,靠物业公司的优质服务,没有一个真正代表广大业主合法利益的业主委员会的监督是无法实现的!

随着房地产市场的逐渐完善,越来越多的业主已经意识到业主委员会存在的重要性,因为,一根筷子折的断,一把筷子折不断。只有开发商和物业公司,缺失业主自己的业主委员会,咱们休想受到公平待遇。

亲爱的各位业主们,现在咱们小区有不少热心的业主站出来为大家操劳,希望大家一起来帮助,积极行动起来,尽快促成我们康居家园小区的业主委员会的成立,选出代表广大业主利益的业主委员会成员。让我们大家齐心协力,您今天的一丝努力,就是明天的幸福之源。期待您的参与并支持!

                                                         二0一七年二月二十日

 

 


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