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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
作者:公司网管    发布于:2017-02-10 11:07:28    文字:【】【】【

 

    最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

    2009420日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

    法释[2009]8    

    中华人民共和国最高人民法院公告

    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009420日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009101日起施行。

    二○○九年五月十五日

    为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

    第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

    第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

    (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

    (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

    前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

    第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

    物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

    第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

    第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

    业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

    第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

    第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

    第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。

    物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

    第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

    物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

    第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

    物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

    第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

    第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

    第十三条 本解释自2009101日起施行。

本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

 

 

[案例]两起典型业主欠物业费败诉案

相关调查得知很多法院审结的有关拒交物业费案件中,很多均以业主败诉告终。让我们一起看看下列两起典型业主欠物业费败诉案。

装修改造、不满物业服务拒交物业费败诉案20087月,邓先生在重庆市某商品房小区买了一套房子,装修后入住,并与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》,约定每月按标准缴纳物业管理费。但从20101月起至201112月止,邓先生没有缴纳物业管理费。经催缴无果后,物业服务公司遂向法院提起诉讼,要求法院判决被告邓先生交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。20139月,法院判决邓先生支付拖欠的2535元物业管理费,并支付滞纳金。

法院判决后,业主邓先生并未履行判决,相反他觉得是物业服务公司理亏,因为物业服务公司的服务不到位。为改善居住环境,在物管经理口头同意各承担一半费用的情况下,自己掏腰包2100元改造了公共花台,但物业服务公司却一直没将承诺的1050元改造费用付给他。“其实是物管公司欠我钱,我拿物业管理费作抵很正当。”由于业主邓先生始终未履行判决书规定的义务,物业服务公司于20158月向当地人民法院申请强制执行。收到执行通知书的邓先生十分恼火,表示:“我没钱,即使有钱,也绝对不会付这个钱!”按照程序,法院决定对这个态度十分蛮横的“老赖”实施拘留。在法律强制力的威慑和法官的辩法析理下,邓先生最终支付了物业管理费及延迟履行期间的债务利息。

案例评析 本案例的焦点问题是,业主邓先生拖欠物业费是否合法?如果物业服务公司的服务不到位,业主能否拖欠物业费?

按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务,物业服务公司不但可追讨物业费,还可按合同收取滞纳金业主欠费。

本案中,业主邓先生与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》,约定了物业费交费标准。邓先生应当按约定交费,经物业服务公司催缴后,邓先生仍拒不交纳物业费显然是错误的。邓先生认为物业服务公司不到位及自己花钱改造花园均不能构成其不交纳物业费的合理理由。

经几次催缴仍拒绝交纳物业费,甚至法院生效的法律文书都拒不履行,那么,司法机关不会同意的。在强制执行的威慑下,本案业主邓先生最终还是交纳了物业费。

以诉讼时效抗辩,拒交物业费败诉案位于济南市某小区的房屋系张某所有,2012年,业主委员会与某物业公司签订了合同,约定由某物业公司对该小区进行物业服务。物业服务合同期限至20141031日止,合同到期后,业主委员会未再与某物业公司签订过物业服务合同,物业公司于2014111日撤离小区,不再为该小区提供物业服务。自201210月至20141031日,张某未向某物业公司交纳此期间的物业服务费,金额为5008元,某物业公司诉至法院,要求张某补交拖欠的物业费、水费、电费。

张某辩称:某物业公司主张2年前的物业费已经超过诉讼时效,其诉讼请求不应支持。

案例评析 法院经审理认为:某物业公司自2014111日起撤离涉诉小区,不再为该小区业主进行物业服务,其服务期间所产生的债权的诉讼时效应自2014111日起计算,故某物业公司起诉张某拖欠的其服务期间产生的物业费、水电费的债权,并未超过两年诉讼时效。张某提出的某物业公司的起诉超过诉讼时效的抗辩,不能成立,法院不予支持。

物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同,往往约定的物业服务期限较长或者到期后双方再行续签,物业服务企业提供的物业服务具有长期性和持续性的特点。

在物业服务企业提供物业服务的整个合同期间内产生的某期间的物业服务费,均应视为物业服务企业服务合同期内整体债权的一部分,只要物业服务企业的服务期限尚未到期,其服务仍在继续,该合同期限内的债权仍应合法有效。物业费诉讼时效的起算时间应当以物业公司停止服务时起算。

物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障,也是物业保值增值的保障,更是物业服务公司生存的保障。解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方,要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。可通过学习相关法律、法规,正确认识物业管理的内容和范围,正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时,也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时,物业公司也要不断改进自身工作,增强服务意识,努力提高物业服务品质,严格履行物业服务合同内容,力所能及地为业主提供便利和增值服务,争取得到业主的理解和支持。

 

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